Aandelenverdeling en duizendsten bij mede-eigendom

Bij de aankoop van een appartement word je eigenaar van een privatief deel en tegelijk mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Die verhouding wordt vastgelegd via een aandelenverdeling, meestal uitgedrukt in duizendsten.

Deze verdeling bepaalt niet alleen je stemrecht in de mede-eigendom, maar ook je aandeel in kosten, lasten en beslissingen.

Basisakte en reglement van mede-eigendom

De rechten en plichten van elke mede-eigenaar worden vastgelegd in:

de basisakte
het reglement van mede-eigendom

Samen vormen zij de statuten van het gebouw.

De basisakte bevat onder meer:

de beschrijving van het gebouw
de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen
de bijhorende plannen en technische documenten

Hoe worden aandelen en duizendsten bepaald?

De aandelenverdeling gebeurt niet willekeurig. Ze wordt berekend op basis van de relatieve waarde van elk privatief deel.

Daarbij wordt rekening gehouden met:

de netto-vloeroppervlakte
de bestemming (woning, handel, berging, …)
de ligging (verdieping, oriëntatie, toegankelijkheid, …)

Deze berekening gebeurt aan de hand van een met redenen omkleed verslag.

Met redenen omkleed verslag (art. 577-4 BW)

Volgens artikel 577-4, §1 van het Burgerlijk Wetboek moet de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen gebaseerd zijn op een objectieve waardebepaling.

Een landmeter-expert stelt hiervoor een gemotiveerd verslag op, waarin:

de waarderingscriteria worden toegelicht
de berekeningsmethode wordt verantwoord
de uiteindelijke aandelenverdeling wordt vastgelegd

Dit verslag vormt de basis voor opname in de basisakte.

Wie mag duizendsten berekenen?

De berekening van aandelen en duizendsten bij mede-eigendom is een taak die wordt uitgevoerd door:

landmeters-experten
of architecten

In de praktijk wordt dit vaak toevertrouwd aan een landmeter-expert, omwille van de combinatie van meetkundige en juridische expertise.

Relatie met prekadastratie

Bij de splitsing van een perceel of gebouw is vaak ook prekadastratie vereist.
Dit houdt in dat een afbakeningsplan, opgesteld door een landmeter, vooraf wordt ingediend bij de Algemene Administratie voor Patrimoniumdocumentatie (AAPD).

De AAPD kent een referentienummer toe, dat wordt opgenomen in de notariële akte.
Dit gebeurt vóór de definitieve toekenning van nieuwe kadastrale percelen.

Waarom is een correcte verdeling zo belangrijk?

Een foutieve of onduidelijke aandelenverdeling kan leiden tot:

discussies binnen de mede-eigendom
onjuiste kostenverdeling
juridische betwistingen bij verkoop of herziening

Een correcte berekening zorgt voor transparantie en rechtszekerheid voor alle partijen.

Meer weten?

Wil je weten hoe duizendsten in jouw gebouw worden berekend, of heb je een (geanonimiseerd) voorbeeld nodig van een gemotiveerd verslag?
Neem gerust contact op voor toelichting of advies.