Répartition des quotes-parts et millièmes en copropriété
Lors de l’achat d’un appartement, vous devenez propriétaire d’une partie privative et, en même temps, copropriétaire des parties communes du bâtiment. Ce rapport est fixé par une répartition des quotes-parts, généralement exprimée en millièmes.
Cette répartition détermine non seulement votre droit de vote au sein de la copropriété, mais aussi votre part dans les frais, les charges et les décisions.
Acte de base et règlement de copropriété
Les droits et obligations de chaque copropriétaire sont fixés dans :
- l’acte de base
- le règlement de copropriété
Ensemble, ils constituent les statuts de l’immeuble.
L’acte de base contient notamment :
- la description de l’immeuble
- la répartition des quotes-parts dans les parties communes
- les plans et documents techniques y afférents
Comment les quotes-parts et les millièmes sont-ils déterminés ?
La répartition des quotes-parts ne se fait pas au hasard. Elle est calculée sur la base de la valeur relative de chaque partie privative.
Il est tenu compte de :
- la surface de plancher nette
- l’affectation (habitation, commerce, débarras, …)
- la situation (étage, orientation, accessibilité, …)
Ce calcul est effectué sur la base d’un rapport motivé.
Rapport motivé (art. 577-4 C.C.)
Conformément à l’article 577-4, § 1er du Code civil, la répartition des quotes-parts dans les parties communes doit être basée sur une évaluation objective de la valeur.
Un géomètre-expert rédige à cet effet un rapport motivé dans lequel :
- les critères d’évaluation sont expliqués
- la méthode de calcul est justifiée
- la répartition finale des quotes-parts est fixée
Ce rapport constitue la base de l’insertion dans l’acte de base.
Qui peut calculer les millièmes ?
Le calcul des quotes-parts et des millièmes en copropriété est une tâche effectuée par :
- des géomètres-experts
- ou des architectes
En pratique, cette tâche est souvent confiée à un géomètre-expert, en raison de la combinaison d’expertises géométrique et juridique.
Relation avec la précadastration
Lors de la division d’une parcelle ou d’un bâtiment, une précadastration est souvent requise.
Cela signifie qu’un plan de délimitation, établi par un géomètre, est préalablement soumis à l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (AGDP).
L’AGDP attribue un numéro de référence, qui est repris dans l’acte notarié.
Cela se produit avant l’attribution définitive des nouvelles parcelles cadastrales.
Pourquoi une répartition correcte est-elle si importante ?
Une répartition des quotes-parts erronée ou peu claire peut entraîner :
- des discussions au sein de la copropriété
- une répartition incorrecte des frais
- des litiges juridiques lors de la vente ou de la révision
Un calcul correct garantit la transparence et la sécurité juridique pour toutes les parties.
En savoir plus ?
Souhaitez-vous savoir comment les millièmes sont calculés dans votre immeuble, ou avez-vous besoin d’un exemple (anonymisé) de rapport motivé ?
N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir des explications ou des conseils.