Conception de lotissements
Conception de lotissements et conseil
Topo4D possède une expertise dans la conception et le conseil pour des projets de lotissement, tant pour les particuliers que pour les promoteurs immobiliers. Nous travaillons toujours en concertation avec le client afin de répondre à ses attentes. Nous accompagnons le client en le conseillant sur la manière d’optimiser le lotissement du terrain afin d’obtenir des lots attrayants, tant pour le futur habitant que pour le vendeur.
La méthode de conception est toujours discutée au préalable avec le client afin d’obtenir une utilisation optimale du terrain.
Outre les demandes de lotissement classiques, nous sommes également en mesure de réaliser des études d’ensoleillement à l’aide d’un modèle numérique de terrain. Cela nous permet d’implanter de manière idéale des piscines ou des terrasses dans le lotissement, par exemple, et de savoir précisément où le futur habitant bénéficiera du meilleur ensoleillement.
Nul ne peut lotir un terrain sans permis de lotir préalable. Par lotir, on entend diviser volontairement un terrain en deux ou plusieurs lots pour vendre ou louer au moins l’un de ces lots pour plus de neuf ans, pour établir un droit d’emphytéose ou de superficie, ou pour proposer l’une de ces formes de transfert, même sous condition suspensive, en vue de la construction d’habitations ou de l’installation de structures fixes ou mobiles pouvant servir d’habitation. (décret du 18 mai 1999, art 101, §1)
En langage courant, cela signifie qu’un permis de lotir est requis lorsqu’un propriétaire souhaite diviser son terrain dans l’intention d’en affecter des parties à la construction de logements. Sans permis de lotir, le propriétaire ne peut pas vendre les nouvelles parcelles comme terrains à bâtir. Le permis de lotir garantit aux acheteurs qu’ils sont autorisés à ériger une habitation sur ces terrains.
Un permis de lotir peut également être obtenu pour l’aménagement de lots destinés à la construction ou à l’installation de bâtiments, structures ou terrains industriels, artisanaux ou commerciaux.
Le dépôt d’une demande de lotissement
La demande est adressée au Collège des Bourgmestre et Échevins de la commune où se situe le bien et est déposée par lettre recommandée ou remise contre accusé de réception. Toutefois, il est rare que le service où vous déposez la demande accepte de délivrer immédiatement un accusé de réception. Vous recevez généralement cet accusé de réception après que le service concerné a examiné votre dossier et vérifié qu’il est complet (légalement dans les 14 jours suivant le dépôt). Si votre dossier est jugé incomplet, vous en serez informé par courrier recommandé dans le même délai.
Exception à cette règle : pour les personnes morales de droit public ou pour des travaux d’intérêt général, le permis de lotir est demandé auprès du Gouvernement flamand ou de son délégué, qui le délivre.
Vous trouverez plus d’informations sur le guichet unique (omgevingsloket).
Qui constitue le dossier
La loi ne stipule pas que l’intervention d’un spécialiste en la matière est nécessaire. Vous pouvez donc constituer le dossier vous-même. Cependant, de nombreuses données ne peuvent être fournies correctement que par un géomètre-expert. La plupart des gens choisissent donc de confier cette tâche à un géomètre-expert.
Le délai de traitement de la demande
Le Collège des Bourgmestre et Échevins rendra une décision dans un délai de 150 jours à compter de la date de l’accusé de réception. Ce délai sera souvent prolongé de la durée de l’enquête publique, si celle-ci est requise. En règle générale, vous échappez à une enquête publique si votre parcelle est située dans un plan communal d’exécution spatiale (RUP) approuvé ou un plan particulier d’aménagement (BPA).
Recueillir des avis
La commune doit parfois recueillir des avis concernant une demande de lotissement.
Les avis suivants sont même contraignants, dans la mesure où ils sont négatifs ou imposent des conditions :
– 1° les demandes pour des parcelles situées le long de routes régionales sont soumises pour avis à l’administration des Routes et de la Circulation (Wegen en Verkeer) ;
– 2° les demandes pour des parcelles situées le long de routes provinciales sont soumises pour avis à l’administration provinciale qui gère la route ;
– 3° les demandes relatives à des monuments protégés à titre provisoire ou définitif, ou les demandes situées dans des sites urbains, ruraux ou des paysages protégés à titre provisoire ou définitif, sont soumises pour avis à l’administration des Monuments et Sites ;
– 4° les demandes pour des parcelles situées dans des monuments et zones archéologiques protégés à titre provisoire ou définitif sont soumises pour avis à l’administration des Monuments et Sites.
Ces avis doivent toujours être envoyés au collège des bourgmestre et échevins dans les trente jours suivant la réception de la demande d’avis. Si aucun avis n’est rendu dans ce délai, le collège peut passer outre l’exigence d’avis.
D’autres services peuvent également être consultés pour avis ; ces avis ne sont pas contraignants.
Avis du fonctionnaire délégué à l’urbanisme
Presque chaque demande de permis de lotir doit être soumise pour avis au fonctionnaire délégué à l’urbanisme. Cet avis est contraignant dans la mesure où il est négatif ou impose des conditions. Dans le cadre des BPA communaux et des RUP communaux, la commune peut prendre une décision sans cet avis.
La commune ne peut pas accorder de permis si l’avis du fonctionnaire délégué à l’urbanisme est négatif. Si le fonctionnaire n’a pas rendu d’avis dans les cinquante jours suivant la réception de la demande d’avis, la commune peut passer outre l’exigence d’avis et décider de manière autonome. Le fonctionnaire peut prolonger ce délai d’avis de manière motivée pour une période maximale de cinquante jours (soit jusqu’à 100 jours), à condition d’en informer par écrit le demandeur et la commune avant l’expiration du délai initial.
Dans le cadre du « nouveau » système de permis, cet avis n’est plus nécessaire. Cependant, peu de communes relèvent encore de ce système.
Enquête publique
Une enquête publique est requise si la demande de lotissement :
– n’est pas située dans les limites d’un BPA,
– est supérieure à 5 hectares,
– concerne un lotissement pour des habitations multifamiliales, mais est située dans un environnement composé majoritairement d’habitations unifamiliales,
– concerne une zone forestière, de lande, de dune ou de tourbière ou des zones protégées,
– concerne des parcs de séjour pour le camping,
– propose de nouveaux alignements.
Le collège des bourgmestre et échevins se prononcera sur ces objections. Toutefois, les objections n’entraînent pas automatiquement un refus.
Conseil municipal
Pour les lotissements impliquant la création ou la modification de voiries, la prévision ou la modification d’alignements ou la cession gratuite de terrain au profit de la commune, le conseil municipal doit prendre une décision préalable concernant les voiries.
Sans l’approbation du tracé des rues, le permis de lotir ne peut être délivré.
La modification d’un permis de lotir
Tout propriétaire au sein d’un lotissement non périmé peut demander une modification pour sa partie. La modification peut porter sur tous les éléments du lotissement : la division des parcelles, l’implantation des bâtiments, les prescriptions, …
Avant de déposer la demande, vous devez informer par lettre recommandée tous les copropriétaires du lotissement, à l’exception de ceux qui ont cosigné la demande. Pour le reste, la procédure est identique à celle de la demande de lotissement.
La modification doit être refusée si les propriétaires de plus de la moitié des lots autorisés dans le permis initial déposent une objection écrite recevable, fondée et basée sur des motifs d’aménagement du territoire auprès du collège des bourgmestre et échevins. Cette objection doit être déposée dans un délai de rigueur de trente jours à compter de la date de l’envoi sécurisé.
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